Entendendo a diferença entre Instrumento Particular e Escritura Pública

Quase que diariamente, recebemos aqui no Cartório do 3° Ofício de Notas de Dourados.  a visita de pessoas que solicitam informação sobre a validade e a eficácia de um Instrumento Particular, geralmente um contrato de compra e venda, como forma legal de se transferir a propriedade de um imóvel.

Por conta dessas dúvidas, decidimos deixar aqui neste artigo quais as diferenças entre o Instrumento Particular e a Escritura Pública e orientar nossos amigos clientes.

O que é o instrumento particular?

O contrato particular é feito através de qualquer pessoa capaz e não precisa de intervenção do Poder Público. Ele é assinado pelas partes e ao menos por duas testemunhas, recomendando-se, na maioria dos casos, que todas as assinaturas sejam reconhecidas em cartório. Ou seja, o contrato particular não precisa ser elaborado no cartório. As partes e testemunhas envolvidas no negócio preparam e assinam o documento. A única ação do cartório será o de reconhecer a autenticidade das firmas.

Não existe nenhum ilegalidade no instrumento particular, porém a Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002 (também conhecida como Código Civil) prevê que:

“não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País”.

Resumindo, o instrumento particular pode ser utilizado para formalizar um negócio imobiliário, desde que o objeto seja um bem imóvel cujo o valor não ultrapasse 30 salários mínimos.

Se o imóvel negociado possuir um valor acima de 30 salários mínimos, o Código Civil obriga que o contrato seja feito por meio de uma escritura pública lavrada em cartório. Nesses casos, se o contrato não for feito no cartório, ele não terá validade e, portanto, não poderá ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Considerando que o salário mínimo atual é R$ 937,00 (novecentos e trinta e sete reais), todos os imóveis avaliados acima de R$ 28.110 (vinte e oito mil, cento e dez reais) só podem ser negociados por meio de escritura pública.

Esse é o caso da maioria das propriedades de Dourados.

É muito importante esclarecer ainda que se o imóvel possuir um valor abaixo de 30 salários mínimos, ainda assim as partes podem optar por realizar o negócio por meio de uma escritura pública, com vistas a uma maior segurança. Ou seja, nesses casos, o instrumento particular é uma alternativa, mas não uma obrigatoriedade.

Também é importante saber que as promessas ou compromissos de compra e venda não precisam ser feitos por escritura pública, mesmo que os valores dos imóveis ultrapassem 30 salários mínimos. As pessoas assinam estes contratos quando não querem escriturar a compra e venda (ou outro negócio jurídico) naquele momento. No futuro, cumpridas todas as condições do contrato, aí sim chegará o momento de lavrar o contrato definitivo por meio de escritura pública.

E o que é uma Escritura Pública?

A escritura pública é um documento público elaborado por um Cartório de Notas, na presença ou sob a supervisão de um tabelião de notas, que deve observar vários requisitos previstos em lei. Este documento geralmente instrumentaliza um negócio jurídico entre as partes que o devem assinar no final.

Na elaboração da escritura, o tabelião age como um agente do Poder Público, garantindo interesses privados e a legalidade de todo o processo. O tabelião não pode atuar em favor de nenhuma das partes em prejuízo da outra. Como agente delegado de uma função pública, sua atuação deve ser sempre imparcial e estritamente voltada às regras legais.

Embora ambos tenham validade perante a lei, quando elaborada por um notário, a escritura pública garante a autenticidade, a eficácia e a segurança dos negócios que instrumentaliza, garantindo direitos e prevenindo futuras disputas que podem nascer da má interpretação das condições redigidas em um instrumento particular.

Se você tem um instrumento particular e não tem certeza se é válido; ou se você deseja fazer uma escritura, entre em contato com o Cartório do 3º Ofício de Notas de Dourados através do telefone 67 3422-5311 ou mande um e-mail para atendimento@terceirooficiodourados.com.br e converse com nossa equipe de escreventes, eles estão preparados para prestar o melhor atendimento.